Kira ilişkisinde kiracı ve kiraya verenin temel yükümlülükleri
Güncelleme tarihi: 26 Eki
Kira ilişkisinde uyuşmazlıkların önemli bir bölümü, tarafların sorumluluklarının başlangıçta yeterince açıklanmamasından kaynaklanır. Kira bedeli kadar taşınmazın teslim durumu, kullanım amacı, bakım giderleri ve bildirimler de önemlidir. Yazılı sözleşme ile teslim kayıtlarının birlikte değerlendirilmesi, sonradan ortaya çıkan anlaşmazlığı anlamayı kolaylaştırır.
Türk Borçlar Kanunu, genel kira hükümlerinin yanında konut ve çatılı işyeri kiraları için özel korumalar öngörür. Bu nedenle bir işyeri, konut veya başka bir taşınmaz kirasına aynı kuralın koşulsuz uygulanması doğru değildir. Sözleşmenin niteliği ilk olarak belirlenmelidir.
Kiraya verenin teslim borcu
Türk Borçlar Kanunu'nun 301. maddesi uyarınca kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu hüküm kiracı aleyhine değiştirilemez.
Taşınmazdaki mevcut kusurlar, teslim anındaki fotoğraflar ve sayaç bilgileri kayıt altına alınabilir. Bir sorun ortaya çıktığında bunun teslim sırasında bulunup bulunmadığı, olağan kullanımdan mı yoksa farklı bir nedenden mi kaynaklandığı önem taşır. Her tamir giderinin otomatik olarak kiracıya veya kiraya verene ait olduğu söylenemez.
Kiralananın kullanımını etkileyen ayıplarda, ayıbın giderilmesi ve başka hakların koşulları ayrıca değerlendirilir. Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları gecikmeden bildirmelidir. Bildirimin ve yapılan incelemenin kaydını tutmak, tarafların sorumluluklarının belirlenmesine yardımcı olur.
Kira bedeli ve kullanım sorumluluğu
Kiracı, kararlaştırılan kira bedelini ödemeli ve taşınmazı sözleşmeye uygun şekilde özenle kullanmalıdır. Komşulara saygı gösterme yükümlülüğü de Türk Borçlar Kanunu'nun 316. maddesinde düzenlenmiştir. Sözleşmede yazılan kullanım amacının dışına çıkılması ayrıca hukuki değerlendirme gerektirebilir.
Ödeme kayıtlarında hangi aya ilişkin kira ödendiğinin belirtilmesi yararlıdır. Kısmi ödeme, aidat ve başka giderler birbirinden ayrılmalıdır. Bir masrafın kiracı tarafından karşılanmış olması, aynı tutarın kiradan her durumda tek taraflı düşülebileceği anlamına gelmez.
Olağan kullanıma ilişkin temizlik ve bakım giderleri ile taşınmazın esaslı onarımları farklıdır. Sorunun nedeni, sözleşme hükümleri ve kanuni kurallar birlikte incelenmelidir. Kiraya verenin taşınmazı incelemesi veya göstermesi gereken durumlarda da önceden bildirim ve kiracının yararlarının gözetilmesi önem taşır.
Ödeme gecikirse ne olur?
Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesi, kiralananın tesliminden sonra muaccel kira veya yan gider borcu ödenmezse yazılı süre verilmesini düzenler. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür. Bildirimde süresinde ödeme yapılmaması halinde fesih sonucunun belirtilmesi gerekir.
Bu süre, bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Borcun miktarı, hangi döneme ait olduğu ve bildirimin usulü önemlidir. Bir gecikmenin her koşulda doğrudan tahliyeye yol açacağı varsayılamaz; seçilen hukuki yolun şartları ayrıca incelenir.
Güvence bedeli ve kira artışı
Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence kararlaştırılmışsa Türk Borçlar Kanunu'nun 342. maddesindeki sınır ve saklama kuralları dikkate alınmalıdır. Güvence miktarı üç aylık kira bedelini aşamaz. Para veya kıymetli evrak olarak verilen güvencenin tutulması bakımından kanun özel bir sistem öngörür.
Güvence, son ayların kira borcunu otomatik olarak ortadan kaldıran bir ödeme değildir. İade sırasında zarar iddiası varsa taşınmazın teslim ve geri verme kayıtları önem kazanır. Olağan kullanımdan doğan eskime ile kiracının sorumlu olduğu zarar ayrılmalıdır.
Yenilenen dönemlerde artış anlaşmaları bakımından 344. maddedeki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı sınırı dikkate alınır. Beş yıldan uzun süreli ilişkilerde bedelin belirlenmesine ilişkin farklı değerlendirme ölçütleri vardır. Geçmiş dönemlere ait geçici artış sınırlarının sonraki bütün dönemlerde uygulanacağını varsaymak doğru değildir.
Sözleşmenin sona ermesi ve başvuru yolları
Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli sürenin bitmesi, kiraya verenin her durumda sözleşmeyi sona erdirebilmesi anlamına gelmez. Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesindeki uzama ve bildirim kuralları ile kanunda düzenlenen diğer sona erme sebepleri birlikte değerlendirilir.
İhtiyaç, tahliye taahhüdü veya kira borcu gibi sebeplerin her birinin ayrı koşulları ve süreleri olabilir. Kilidi değiştirmek veya taşınmaza erişimi tek taraflı engellemek, yargısal süreçlerin yerine kullanılabilecek genel bir yöntem değildir.
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk düzenlemesi dikkate alınmalıdır. İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri için kanundaki istisna ayrıca değerlendirilir. Başvuru yolu seçilirken talebin konusu ve kullanılacak usul belirlenmelidir.
Sonuç
Kira ilişkisinin düzenli yürütülmesi, ödeme kadar teslim, bakım ve bildirim kayıtlarına da bağlıdır. Tarafların hakları sözleşme, kira türü ve ilgili kanuni koşullara göre değerlendirilir. Bir uyuşmazlıkta yalnızca tek bir maddeyi veya eski bir kira artış bilgisini esas almak yeterli olmaz.
Kaynaklar
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut olayın özelliklerine göre hukuki değerlendirme yapılması gerekir; kişiye özel hukuki görüş veya sonuç taahhüdü içermez.